Após completarmos 1 ano desde o início da pandemia do COVID-19 no Brasil, claramente o formato de trabalho modificou a relação de trabalho entre empresas e colaboradores, com a introdução e continuidade, em muitos casos, do home office ou teletrabalho, para que as empresas consigam operar dentro de uma certa normalidade.

Algumas empresas adotaram o home office de forma permanente e outras adotaram o modelo híbrido, no qual os colaboradores vão à empresa algumas vezes por semana, readequando o layout de seus escritórios, de forma que os funcionários possam retornar às suas atividades presenciais, respeitando as regras sanitárias.

Concomitantemente, as empresas também passaram a repensar a necessidade dos espaços físicos utilizados até então, considerando que isto representa um custo fixo mensal significativo e iniciaram um processo de desmobilização, ou seja, muitas empresas devolveram os imóveis alugados ou parte deles, utilizando de forma mais econômica os seus escritórios, considerando que muitas atividades desenvolvidas presencialmente, se adaptaram muito bem ao home office.

Este movimento das empresas já foi sentido pelo mercado imobiliário que acredita que esta adaptação aos espaços físicos ainda será verificada em 2021, pelo menos. A estimativa é que até o momento já tenham sido devolvidos mais de 300 mil m2 de lajes corporativas em São Paulo.

Contudo, ao se optar pela devolução de imóveis é necessário que o empresário ou as empresas levem em conta também os custos envolvidos na desmobilização, pois o aluguel de um imóvel é regido por contrato e a sua maioria prevê multas por devolução ou quebra de contrato, custos com a reforma do local a ser devolvido, vistorias, entre outros aspectos.

Além disso, caso a decisão seja por mudar para outro local, seja ele menor ou com aluguel mais baixo, a soma dos valores envolvidos na desmobilização em conjunto com as adaptações do local novo, deverão ser cuidadosamente estudadas, pois isso implica diretamente no fluxo de caixa das empresas, pois são despesas pagas no curto prazo, e a sua amortização somente ocorrerá no decorrer do tempo.  

Em alguns casos, a renegociação do contrato de aluguel corrente pode se mostrar vantajosa, pois a redução ou devolução total dos espaços, traz a expectativa de flexibilidade na relação entre locador e locatário, considerando que a rigidez neste momento, poderá implicar para o locador, um período de vacância, com custos de taxas condominiais e de IPTU durante tal período, e para o locatário o custo da obra para adequação de um novo espaço e devolução do espaço atual em conformidade com o contrato de aluguel.

Obviamente, uma eventual renegociação de contratos de aluguel, deve ser baseada na boa fé e no bom senso das partes, procurando garantir o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, ou seja, evitando que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos causados por esta pandemia.

Os contratos, via de regra, são celebrados para serem cumpridos, porém, os contratos de como os de aluguel, são contratos de trato sucessivo e ficam subordinados ao estado de subsistência das coisas, ou seja, a relação jurídica fica mantida dentro de uma situação previsível e de normalidade de mercado.

Como podemos verificar, a crise sem precedentes na economia mundial provocada pela COVID-19, torna possível a revisão do contrato de locação comercial em razão de fortuito externo, com o intuito de reestabelecer o equilíbrio contratual, seja pela revisão do valor do aluguel mensal, ou até mesmo pela suspensão de seus pagamentos por um determinado período.

O art. 18 da Lei no. 8.245/91 (Lei do Inquilinato) permite a qualquer das partes (locatário ou locador) fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também modificar ou inserir cláusulas de reajuste de valor, mas esta medida não poderá ser empregada indistintamente, devendo cada caso ser examinado cuidadosamente, com base nas circunstâncias envolvidas, considerando que cada relação contratual sofrerá um impacto distinto em função desta pandemia.

Com todas estas mudanças, inclusive culturais, ao considerar uma eventual mudança na estrutura física das empresas, faz-se necessário analisar os seus reflexos financeiros, legais e operacionais, de forma que a aparente economia com a devolução ou diminuição do seu espaço físico não se transforme em um aumento de custos indevido e não cause eventuais problemas legais com o locatário.

Por Roberto Kochiyama, Sócio Diretor TAG Brazil. Formado em Administração de Empresas pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP) e possui MBA pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).